전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황은 생각보다 흔합니다. 이럴 때 보증기관이 임대인 대신 임차인에게 보증금을 지급하는 장치가 전세보증보험입니다. 정식 명칭은 전세보증금반환보증입니다.
가장 먼저 아셔야 할 것은 기한입니다. 신규 전세계약이라면 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 합니다. 이 기한을 넘기면 가입 자체가 막힙니다.
아래에서 무엇을 보장받는지, 조건이 어떻게 되는지, 보증료는 어떻게 계산되는지 순서대로 보겠습니다. 다만 구체적인 요율표와 한도는 개정이 잦으므로, 이 글에서는 구조를 설명하고 실제 숫자는 각 기관 공식 페이지에서 확인하시도록 안내하겠습니다.
전세보증보험은 무엇을 해주나
임대차계약이 끝났는데도 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 보증기관이 임대인을 대신해 임차인에게 보증금을 지급합니다. 지급한 뒤 기관이 임대인에게 구상하는 구조입니다.
핵심은 돌려받는 시점을 앞당긴다는 데 있습니다. 소송이나 경매로 회수하려면 시간이 오래 걸리는데, 보증에 가입해 두면 그 절차를 기관이 떠안게 됩니다. 이사 일정이 걸려 있는 임차인에게는 이 차이가 큽니다.
다만 가입만 해두면 무조건 나오는 것은 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 하고, 계약과 주택이 기관이 정한 요건에 맞아야 합니다. 그래서 계약 단계에서부터 확인이 필요합니다.
신청 기한 — 계약기간의 절반
이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 신규 전세계약의 경우 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로, 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 합니다.
예를 들어 2년 계약이라면 1년이 지나기 전에 신청해야 한다는 뜻입니다. 계약 만료가 다가와서야 알아보면 이미 늦은 경우가 많습니다.
갱신 계약은 기준일이 달라지고, 미분양관리지역처럼 별도 사정이 있는 경우 신청기한이 연장되는 예외가 안내되기도 합니다. 본인 계약이 어디에 해당하는지는 신청 전에 기관에 확인하시는 편이 확실합니다.
가입 조건은 무엇을 보나
기관마다 세부 기준은 다르지만, 공통적으로 보는 항목은 비슷합니다.
| 항목 | 무엇을 보는가 |
|---|---|
| 대항력·우선변제권 | 전입신고와 확정일자를 갖췄는지 |
| 보증금 규모 | 기관이 정한 전세보증금 한도 안에 들어오는지 |
| 주택 유형 | 아파트·연립·다세대·단독·오피스텔 등 대상 주택인지 |
| 선순위 채권 | 주택가액 대비 앞선 채권이 얼마나 잡혀 있는지 |
| 계약 기간 | 일정 기간 이상인지 (기관별로 1년 이상 등) |
| 신청 시점 | 계약기간의 2분의 1이 지나기 전인지 |
가장 자주 걸리는 것이 선순위 채권입니다. 집에 이미 근저당이 많이 잡혀 있으면 사고가 났을 때 회수 가능성이 낮아지므로, 기관이 정한 비율을 넘으면 가입이 거절될 수 있습니다. 계약 전에 등기부등본으로 근저당 설정액을 확인하시는 것이 순서입니다.
전입신고와 확정일자는 가입 요건이자 보증의 전제입니다. 이사 당일 전입신고를 미루는 경우가 있는데, 그사이에 권리관계가 바뀌면 곤란해질 수 있어 미루지 않으시는 편이 좋습니다.
보증료는 어떻게 계산되나
보증료는 한 번에 정해진 금액이 아니라 보증금과 기간에 비례하는 구조입니다. 주택도시보증공사가 안내하는 계산식은 다음과 같습니다.
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365
여기서 보증료율은 하나로 고정된 값이 아닙니다. 보증금 수준, 주택 유형, 부채비율 수준에 따라 구간별로 차등 적용되도록 체계가 세분화되어 있습니다. 같은 보증금이라도 아파트인지 다세대인지, 선순위 채권이 얼마나 잡혀 있는지에 따라 요율이 달라진다는 뜻입니다.
그래서 인터넷에 도는 요율 숫자를 그대로 믿고 계산하면 어긋납니다. 요율표는 개정이 잦아, 신청 시점의 공식 안내를 보셔야 합니다. 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요에서 현재 적용되는 요율과 조건을 확인하실 수 있습니다.
보증료는 목돈이 나가는 항목은 아니지만 계약기간 전체에 걸쳐 붙는 비용입니다. 전세로 묶어둔 돈의 기회비용까지 함께 보실 거라면, 남는 여윳돈을 어디에 둘지도 같이 정리해 두시는 편이 좋습니다. 세액공제를 함께 챙기실 생각이라면 연금저축 세액공제 한도를 확인해 보시는 것도 방법입니다.
취급 기관이 한 곳이 아니다
전세보증금반환보증은 기관마다 별도의 상품으로 운영됩니다. 조건과 한도, 요율이 다르므로 한 곳에서 거절됐다고 끝이 아닙니다.
| 기관 | 상품 | 확인된 특징 |
|---|---|---|
| 주택도시보증공사 (HUG) | 전세보증금반환보증 | 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365, 요율은 보증금·주택유형·부채비율에 따라 차등 |
| 한국주택금융공사 (HF) | 일반전세지킴보증 | 공사 전세자금보증을 이용 중인 임차인 대상, 보증금 한도 수도권 7억원·그 외 5억원 이하 |
한국주택금융공사 상품은 해당 금융기관에서 공사 전세자금보증을 이용 중인 임차인을 대상으로 하고, 2020년 4월 1일 이후 체결한 계약이면서 계약기간이 1년 이상이어야 하는 등 별도 요건이 붙습니다. 보증료율은 연 0.04%에서 0.18% 사이에서 담보 수준에 따라 차등 적용되며, 우대가구에 해당하면 추가 인하가 안내됩니다.
정리하면 내가 전세자금대출을 어디서 받았는지에 따라 선택지가 갈립니다. 조건은 한국주택금융공사 일반전세지킴보증 안내에서 확인하실 수 있습니다.
두 기관 말고도 전세보증금 반환을 다루는 보증 상품을 취급하는 곳이 더 있습니다. 다만 기관마다 대상과 심사 기준이 달라 어느 한 곳의 조건을 다른 곳에 그대로 대입하면 어긋납니다. 본인 계약과 대출 상황을 정리한 뒤 해당되는 기관부터 확인하시는 편이 빠릅니다.
거절되거나 곤란해지는 경우
- 신청 기한을 넘긴 경우 — 계약기간의 2분의 1이 지나면 가입이 어렵습니다. 가장 흔한 사유입니다
- 선순위 채권이 과다한 경우 — 근저당이 많이 잡힌 주택은 기관 기준을 넘어 거절될 수 있습니다
- 전입신고나 확정일자가 빠진 경우 — 대항력과 우선변제권이 전제라 이 부분이 비면 진행이 안 됩니다
- 주택 유형이나 등기 상태가 대상이 아닌 경우 — 미등기 건물이나 대상 외 주택은 제외됩니다
- 보증금이 한도를 넘는 경우 — 기관이 정한 지역별 한도를 초과하면 대상에서 빠집니다
- 임대인의 사고 이력이 있는 경우 — 앞서 보증사고를 낸 임대인의 주택은 심사에서 걸릴 수 있습니다
그래서 실무적으로는 계약서에 도장을 찍기 전에 확인하는 것이 가장 안전합니다. 등기부등본으로 근저당을 보고, 보증 가입이 가능한 물건인지 먼저 확인한 뒤 계약하는 순서를 권합니다.
놓치기 쉬운 것들
- 보증에 가입해도 전입신고를 유지해야 합니다. 계약기간 중에 주소를 옮기면 대항력이 흔들릴 수 있습니다
- 임대인 동의가 필요한지는 상품과 시점에 따라 다르게 안내되어 왔습니다. 신청 전에 확인하십시오
- 보증금 일부만 가입이 가능한 경우가 있습니다. 한도를 넘는 경우의 대안이 될 수 있습니다
- 보증료는 계약기간에 비례합니다. 계약기간이 길수록 총액이 커집니다
- 사고가 나면 곧바로 입금되는 것이 아닙니다. 이행청구와 심사 절차를 거치므로 필요한 서류를 미리 알아두시는 편이 좋습니다
전세보증보험은 언제까지 신청해야 하나요?
신규 전세계약이라면 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이면 1년이 지나기 전입니다.
보증료는 얼마나 되나요?
보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산됩니다. 보증료율은 보증금 수준과 주택유형, 부채비율에 따라 차등 적용되고 개정될 수 있어 신청 시점의 공식 안내를 확인하셔야 합니다.
근저당이 있으면 가입이 안 되나요?
선순위 채권이 기관이 정한 비율을 넘으면 거절될 수 있습니다. 계약 전에 등기부등본으로 설정액을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
기관이 여러 곳이라던데 어디로 해야 하나요?
주택도시보증공사와 한국주택금융공사가 각각 상품을 운영하며 대상과 한도가 다릅니다. 전세자금대출을 어디서 이용 중인지에 따라 선택지가 갈립니다.
가입하면 보증금을 무조건 돌려받나요?
대항력과 우선변제권 유지 등 요건을 갖추고 이행청구 절차를 밟아야 합니다. 가입 자체가 지급을 자동으로 보장하는 것은 아닙니다.
※ 이 글은 2026년 8월 기준으로 주택도시보증공사와 한국주택금융공사가 공개한 안내를 정리한 일반적인 내용입니다. 보증료율과 보증한도, 선순위채권 기준은 개정이 잦아 이 글에서는 확정된 수치로 다루지 않았습니다. 신청 전에 반드시 해당 기관 공식 페이지에서 현재 적용되는 조건을 확인하시기 바랍니다.