계약서에 도장을 찍고 나서야 부동산 중개수수료가 얼마인지 듣는 경우가 많습니다. 그런데 이 금액은 중개사가 부르는 대로 내는 돈이 아닙니다. 공인중개사법과 각 시·도 조례가 거래금액 구간별로 상한을 정해두고 있고, 그 안에서 의뢰인과 협의해 정하게 되어 있습니다. 전세 보증금 3억원이면 상한이 90만원, 매매 5억원이면 200만원입니다. 이 글에서는 주택 매매·임대차 구간별 상한요율표, 월세를 거래금액으로 환산하는 공식, 금액대별로 실제 얼마가 나오는지 계산한 표, 6억·9억처럼 요율이 바뀌는 경계에서 수수료가 얼마나 변경되는지, 그리고 부가세·현금영수증·계약 파기처럼 놓치기 쉬운 부분까지 정리했습니다.
중개수수료는 정해진 금액이 아니라 「상한」입니다
가장 흔한 오해가 「요율표에 적힌 대로 내야 한다」는 생각입니다. 요율표의 숫자는 받을 수 있는 최대치이지 정해진 가격이 아닙니다. 공인중개사법은 중개보수를 「거래금액의 몇 퍼센트 이내에서」 정하도록 하고 있고, 그 범위 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해 결정하는 구조입니다.
그래서 같은 3억원짜리 전세라도 중개사무소마다 제시 금액이 다를 수 있습니다. 다만 상한을 넘는 금액은 받을 수 없습니다. 초과해서 받으면 공인중개사법 위반으로 등록관청에 신고할 수 있습니다. 내가 낸 금액이 상한 안에 있는지부터 확인하는 것이 순서입니다.
주택 매매·임대차 구간별 상한요율표
2021년 10월 19일 이후 체결한 계약부터 아래 요율이 적용되고 있습니다. 거래금액이 커질수록 요율이 계단식으로 올라가는 구조이며, 낮은 구간에는 한도액이 따로 붙어 있습니다.
| 거래금액 (매매·교환) | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
| 거래금액 (임대차 등) | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
한도액은 낮은 구간에만 있습니다. 예를 들어 전세 보증금 8천만원이면 0.4%를 적용해 32만원이 나오지만, 이 구간의 한도액이 30만원이므로 중개사는 30만원까지만 청구할 수 있습니다. 반대로 1억원을 넘어가면 한도액이 사라지므로 요율을 곱한 값이 그대로 상한이 됩니다.
월세는 「거래금액」부터 환산해야 합니다
전세는 보증금이 곧 거래금액이라 간단하지만, 월세는 보증금과 월세를 합쳐 하나의 금액으로 환산한 뒤에 요율표를 봅니다. 여기서 많이들 계산을 틀립니다.
거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100) · 단, 이 값이 5천만원 미만이면 = 보증금 + (월차임 × 70)
공인중개사법 시행규칙 별표1
곱하는 수가 100에서 70으로 바뀌는 단서 조항 때문에, 보증금이 적고 월세가 큰 원룸일수록 계산이 달라집니다. 실제로 넣어보면 이렇습니다.
- 보증금 1,000만원 · 월세 50만원 → 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만원 → 5천만~1억 구간 0.4% → 상한 24만원
- 보증금 500만원 · 월세 40만원 → 500만 + (40만 × 100) = 4,500만원으로 5천만원에 못 미치므로 70을 적용해 다시 계산 → 500만 + (40만 × 70) = 3,300만원 → 5천만원 미만 구간 0.5% → 상한 16만 5천원
- 보증금 2억원 · 월세 80만원 → 2억 + (80만 × 100) = 2억 8,000만원 → 1억~6억 구간 0.3% → 상한 84만원
금액대별로 실제 얼마인가 — 계산해 본 표
요율만 봐서는 감이 잘 안 오므로, 자주 거래되는 금액대에 직접 요율을 적용해 상한 금액을 계산해 봤습니다. 아래 금액은 부가가치세를 뺀 금액이며, 실제로는 이보다 낮게 협의할 수 있습니다.
| 전세 보증금 | 적용 요율 | 중개보수 상한 |
|---|---|---|
| 5,000만원 | 0.4% (한도 30만원) | 20만원 |
| 1억원 | 0.3% | 30만원 |
| 2억원 | 0.3% | 60만원 |
| 3억원 | 0.3% | 90만원 |
| 5억원 | 0.3% | 150만원 |
| 6억원 | 0.4% | 240만원 |
| 8억원 | 0.4% | 320만원 |
| 12억원 | 0.5% | 600만원 |
| 매매가 | 적용 요율 | 중개보수 상한 |
|---|---|---|
| 3억원 | 0.4% | 120만원 |
| 5억원 | 0.4% | 200만원 |
| 8억원 | 0.4% | 320만원 |
| 9억원 | 0.5% | 450만원 |
| 10억원 | 0.5% | 500만원 |
| 12억원 | 0.6% | 720만원 |
| 15억원 | 0.7% | 1,050만원 |
표를 나란히 놓고 보면 한 가지가 눈에 들어옵니다. 요율이 구간별로 바뀌다 보니 경계를 1천만원 넘기는 순간 중개보수가 계단처럼 뜁니다. 전세 5억 9,000만원과 6억원은 보증금 차이가 1천만원인데 중개보수는 63만원이 벌어집니다. 요율표의 퍼센트만 봐서는 잘 드러나지 않는 부분이라 따로 계산해 봤습니다.
| 구분 | 경계 직전 | 경계 이후 | 차액 |
|---|---|---|---|
| 전세 (6억 경계) | 5억 9,000만원 → 177만원 | 6억원 → 240만원 | 63만원 |
| 매매 (9억 경계) | 8억 9,000만원 → 356만원 | 9억원 → 450만원 | 94만원 |
| 매매 (12억 경계) | 11억 9,000만원 → 595만원 | 12억원 → 720만원 | 125만원 |
보증금이나 매매가가 경계선에 아슬아슬하게 걸쳐 있다면, 중개보수가 한 단계 위 요율로 올라간다는 점을 감안해 전체 비용을 따져보는 것이 좋습니다. 다만 이는 계산 구조를 설명한 것이고, 거래 조건은 취득세·양도세·대출 한도처럼 금액이 훨씬 큰 요소와 함께 판단해야 합니다. 중개보수를 아끼려고 거래금액을 낮춰 적는 것은 다운계약서로 별개의 법 위반이 되므로 해당하지 않습니다.
오피스텔과 상가는 요율이 다릅니다
위 요율표는 주택 기준입니다. 오피스텔은 요건에 따라 갈리고, 토지나 상가 같은 주택 외 부동산은 별도 요율이 적용됩니다.
| 구분 | 매매·교환 | 임대차 등 |
|---|---|---|
| 오피스텔 (85㎡ 이하 · 입식부엌·수세식화장실 등 요건 충족) | 0.5% | 0.4% |
| 오피스텔 | 0.9% | 0.9% |
| 토지·상가 등 주택 외 부동산 | 0.9% | 0.9% |
주택 외 부동산의 0.9%는 구간 없이 단일 상한입니다. 금액이 클수록 중개보수도 그대로 커지므로, 상가 임대차처럼 금액이 큰 거래는 협의 여지를 계약 전에 확인해 두시는 편이 좋습니다.
깎아달라고 해도 되나
법 구조상 중개보수는 상한 범위 안에서 협의하게 되어 있으므로, 협의를 요청하는 것 자체는 문제가 되지 않습니다. 오히려 요율표가 상한만 정해두고 구체적인 금액을 비워둔 이유가 여기에 있습니다. 다만 중개사 입장에서도 매물을 보여주고 서류를 확인하는 데 들인 시간이 있으므로, 무조건 깎는 협상보다는 서로 납득할 만한 선을 미리 맞춰두는 쪽이 거래 전체를 매끄럽게 만듭니다. 현실에서는 다음과 같은 점을 함께 고려하시는 편이 좋습니다.
- 계약 전에 말을 꺼내야 합니다. 계약서에 도장을 찍은 뒤에는 협의가 사실상 어렵습니다. 매물을 보러 다니는 단계에서 「보수는 어느 정도로 생각하시냐」고 먼저 물어두는 것이 자연스럽습니다
- 중개보수는 매도인·매수인이 각각 냅니다. 한쪽이 양쪽 몫을 다 내는 것이 아니라 거래 당사자가 각자 자기 몫을 부담하는 구조입니다
- 양타(한 중개사가 양쪽을 모두 중개)인 경우에는 중개사가 양쪽에서 보수를 받게 되므로, 협의 여지가 상대적으로 있는 편으로 알려져 있습니다
- 협의된 요율은 계약서에 적습니다. 중개대상물 확인·설명서와 계약서에 보수 금액이 기재되므로, 구두 약속으로 끝내지 말고 서면으로 남기셔야 합니다
놓치기 쉬운 것 네 가지
요율표만 보고 계산하면 실제 결제 금액과 차이가 나는 경우가 있습니다. 자주 걸리는 지점을 정리했습니다.
- 부가가치세는 별도입니다. 요율표로 계산한 금액에 부가세가 더 붙습니다. 일반과세자는 10%가 적용되고, 간이과세자는 이보다 낮은 비율로 안내되는 것이 일반적입니다. 사업자 유형은 중개사무소에 게시된 사업자등록증에서 확인하실 수 있습니다
- 현금영수증을 요청할 수 있습니다. 중개보수는 현금영수증 의무발행 대상 업종에 해당합니다. 요청했는데 발급을 거부하면 국세청에 신고할 수 있습니다
- 지급 시점은 약정이 우선입니다. 따로 정하지 않았다면 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 하는 것으로 안내됩니다. 잔금일에 함께 정산하는 경우가 많습니다
- 계약이 깨지면 상황에 따라 다릅니다. 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에는 보수를 청구할 수 없도록 법에 명시돼 있습니다. 반대로 당사자 사정으로 계약이 파기된 경우에는 보수 청구를 두고 분쟁이 생기는 일이 있습니다
개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
공인중개사법 제32조 제1항
자주 묻는 질문
요율표에 적힌 금액을 반드시 다 내야 하나요?
아닙니다. 요율표의 숫자는 받을 수 있는 최대치를 정한 상한입니다. 공인중개사법은 거래금액의 일정 비율 「이내」에서 중개보수를 정하도록 하고 있고, 그 범위 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 결정하는 구조입니다. 다만 상한을 넘는 금액은 받을 수 없으며, 초과해서 받았다면 해당 시·군·구 등록관청에 신고할 수 있습니다.
전세 3억원이면 중개수수료가 얼마인가요?
임대차 요율표에서 1억원 이상 6억원 미만 구간에 해당해 상한요율 0.3%가 적용됩니다. 3억원 × 0.3% = 90만원이 상한이며, 이 구간에는 한도액이 없어 계산한 금액이 그대로 상한이 됩니다. 여기에 부가가치세가 별도로 붙습니다.
월세 계약은 어떻게 계산하나요?
보증금에 월세의 100배를 더해 거래금액으로 환산한 뒤 요율표를 적용합니다. 다만 그렇게 계산한 값이 5천만원에 못 미치면 100 대신 70을 곱해 다시 계산합니다. 예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 1,000만 + 5,000만 = 6,000만원이 거래금액이 되고, 0.4%를 적용해 24만원이 상한이 됩니다.
매도인과 매수인 중 누가 내나요?
양쪽이 각각 부담합니다. 한쪽이 양쪽 몫을 모두 내는 것이 아니라 매도인은 매도인 몫을, 매수인은 매수인 몫을 각자 중개사에게 지급하는 구조입니다. 임대차도 마찬가지로 임대인과 임차인이 각각 냅니다.
지역마다 요율이 다른가요?
중개보수는 국토교통부가 정한 범위 안에서 각 시·도 조례로 정하도록 되어 있어, 원칙적으로 지역별로 차이가 생길 수 있습니다. 다만 주택 요율은 대부분의 지자체가 같은 구간과 요율을 쓰고 있습니다. 계약 전에 해당 지역 조례나 시·도 부동산 포털에서 한 번 확인해 보시는 것이 확실합니다.
※ 이 글은 2026년 9월 기준으로 작성했습니다. 중개보수 요율은 국토교통부가 정한 범위 안에서 각 시·도 조례로 정해지므로 지역과 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전 해당 지역 부동산 포털이나 중개사무소에 게시된 요율표에서 확인하시기 바랍니다.